よくあるご質問-売買

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■物件購入

Q 不動産は、自分の名義で購入できますか?

A 外国人が不動産を所有できる国や地域は多くありません。自由に所有できる国、土地は所有できないが、コンドミニアムなら所有できる国などさまざまです。マレーシアでは、州政府の承認を得ることで、原則所有が可能となります。

Q 外国人が不動産を購入する際の制限はありますか?

A 州によって異なりますが、外国人が購入できる物件の最低価格が決まっています。ジョホール州の場合は、特区内物件・一部の物件を除き、原則100万リンギット以上の物件しか購入できません。

*特別行政区の物件は例外としてこのルールの適応がありません。 また、各プロジェクトの総物件数に対する外国人の購入割合にも制限があり、通常コンドミニアムは50%以下、戸建ては20%以下と決まっています。(2013年10月1日現在)
*政府の許可を得て、100%外国人が購入可能となっている物件もあります

Q 契約後、州政府の承認を得られないこともあるのですか?

A 現在は形式的なものとなっており、前述の購入価格や購入割合の制限に問題がなければ、承認されないケースは基本的にはありません。

Q 土地は所有権付きですか?

A 多くの物件は所有権(フリーホールド)付きですが、政府系・王族系の土地は一般のデベロッパーが購入することは難しく、通常は99年の借地権(リースホールド)となります。契約書上は借地権の最長期間である99年となりますが、その後の期間延長を現段階から確定しているプロジェクトもあります。

Q 契約にはマレーシアに行く必要がありますか?

A 売買契約は、マレーシアの弁護士の立会いの下、購入者本人が署名しますので、基本的には現地にお越しいただいております。 どうしても現地にお越しいただけない場合は、公証人やマレーシア大使館での認証を受ける方法もありますが、直接説明を受けられないなどのデメリットや、契約書の送付トラブル、書類の不備などにより、かえって費用と時間がかかることもあります。

Q 支払いは購入時に一括となるのですか?

A プレビルド物件の場合には、売買契約時に物件価格の10%のお支払い、その後は完成までの工事進捗に合わせて発行される請求書にしたがって、段階的にお支払いいただくことになります。 通常、コンドミニアムは3年、戸建て(一部を除く)は2年で物件完成となります。 中古物件の場合は、通常手付金のお支払いから3ヶ月以内に全額を支払うのが一般的です。

Q どのような費用が必要ですか?

A

内容
物件予約時 お手付金
売買契約時
物件価格の10%-お手付金
売買契約弁護士費用(州政府申請・登録費)
売買契約サポート費用(物件価格の3%)
ローン契約時
ローン手数料
ローン契約弁護士費用
物件完成まで
頭金部分のお支払い
借り入れ利息
ローン口座管理料
物件引渡し時
各種デポジット(電気、水道、管理費。以降、定期的に支払いが必要)
火災保険(以降、定期的に支払いが必要)
固定資産税(以降、定期的に支払いが必要)
物件引渡し後
ローン返済 名義移転費用(登記)
名義移転に伴うローン契約書更新費用
管理費・修繕積立金 その他 内装・家具代等

Q 物件の完成前に、売却をすることはできますか?

A 物件の完成(引渡し)前の段階で売却することは原則できません。

Q 物件の完成前に、どうしてもキャンセルをする必要が生じた場合は、どうなりますか?

A プレビルドの場合は、物件の進捗具合に応じて、キャンセルのペナルティーが没収されます。

物件代金の50%未満の請求段階:物件価格の10%+事務手数料が没収
物件代金の50%以上の請求段階:物件価格の20%+事務手数料が没収

Q マレーシアの税制について教えてください。

A 2014年11月現在の税率は以下のとおりとなっております。

種類 期限 利率
所得税
・年間滞在が182日以上
・年間滞在が182日未満
0~26%の累進課税
26%の一律課税
不動産譲渡益税<BR>外国人の場合
・5年未満
・5年以上
30%
5%
住民税 なし
相続税 なし
贈与税 なし

Q 購入する物件には内装は付きますか?

A 基本的には内装は付いておりませんが、床の仕上げや壁の塗装はもちろん、トイレ、シャワー、キッチンキャビネットなどは、標準装備の物件がほとんどです。 また、コンドミニアムでは通常、各部屋にエアコンも設置されます。

Q 物件の引渡し後、問題があった場合は修復してもらえますか?

A お引渡しから2年間の瑕疵担保期間があります。その間の構造的な欠陥は、デベロッパーへクレームして修復してもらうことができます。 内装工事を行う場合は、その後のクレームが受け付けられなくなることがありますので、その前にしっかりチェックする必要があります。

Q 物件代金の支払いはどのようになりますか?

A 物件予約時のお手付金を現地で支払う場合は、現金(リンギット)が一般的ですが、一部クレジットカードが受け付けてもらえる物件もあります。日本円からリンギットへの両替や、ATMでのキャッシングも可能です。 その後の購入代金や弁護士費用等はキャッシュまたは送金でお支払いいただくことになります。 海外への一定額以上の現金の持ち出しには申告が必要となりますので、あらかじめご確認ください。

・日本からの持ち出し(JPY1,000,000相当) http://www.customs.go.jp/kaigairyoko/syukkoku.htm

■銀行・ローン

Q 外国人でもローンの申請が可能ですか?

A マレーシアは、外国人でも住宅ローンが申請できる非常に稀な国です。ただし、申請条件などは年々厳しくなっております。

Q 融資の割合はどれぐらいになりますか?

A HSBCプレミアの口座を開設された場合は、50%の融資となります。マレーシアのプレミアを1年以上保有されている方は最大70%、さらにMM2Hビザを取得されておりますと、最大80%の融資が可能となります。 その他の銀行での融資は通常は50%~70%となります。 (2014年10月1日現在)

Q 住宅ローンの金利は何%になりますか?

A BLRという銀行の基準貸出レートを基準に、住宅ローン金利が決定します。BLRは変動金利で、マレーシアの中央銀行が決定します。2014年10月時点でのBLRは6.85%で、住宅ローンの場合は、ここから2.3~2.4を引いたレート、つまり4.45~4.55%がローン金利となります。

Q 第三者(購入者以外の人)がローンの申請をすることは可能ですか?

A HSBCの場合は、第三者のローン申請も受け付けています。奥様名義の物件をご主人様がローン申請する、お父様名義の物件をお子様が申請するなどといったことも可能です。ローン契約の際には、ローン申請者と物件購入者の二人の署名が必要になります。

Q ローンの申請には、どのような書類が必要ですか?

A 直近3ヶ月分の給与明細、給与の入金が確認できる通帳コピー、納税証明書、在職証明書が最低限必要になります。 申請者の状況によって、その他の書類が求められるケースもありますので、事前に確認が必要です。

Q 審査で承認される要件には、どのようなものがありますか?

A 外国人の場合は、月収が1万リンギットを超えていることが最低用件となります。高額物件を購入する場合や、既存のローンがある場合には、月給に対する月々の返済比率が高くなりますので、承認されにくいケースもあります。

Q ローンを利用するにはどのような費用が必要ですか?

A ローン申請時にサポート料を頂戴しております。こちらには各申請書類の翻訳・認証代も含まれます。ローンが承認されますと、ローン契約の際には改めて弁護士費用(印紙代等)が必要になります。 銀行にもよりますが、ローン契約時の手数料やローン口座管理料が必要となる場合もあります。

Q 繰り上げ返済はできますか?

A 繰り上げ返済も可能です。銀行によっては、物件引渡し前の段階ではできない場合もあります。

Q HSBCプレミア口座を開設する場合、最低預け入れ金額はいくらになりますか?

A マレーシアのHSBCプレミア口座の最低お預け入れ金額は20万リンギットになります。それを下回ると毎月150リンギットの口座維持手数料がかかります。

Q 物件購入には、マレーシアでの口座開設が必要と聞いたことがありますか、本当でしょうか?

A 必ずしも現地の口座が必要となるわけではありません。 多くの国に支店があり、インターネットバンキングの使い勝手の良さが理由でHSBCを利用される方が多いですが、ローンの関係で、他の銀行を利用される方もいらっしゃいます。

Q 誰でも口座を開設できるのですか?

A 中央銀行による指導で、目的のない外国人の口座開設は原則認められなくなっています。MM2Hの取得や不動産購入などの目的がある場合は、それを証明できる書類を提出することで開設が認められます。

Q 共有名義も可能ですか?

A 銀行にもよりますが、共有名義の口座を作成することも可能です。

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